万科加速拿地储粮:希冀“每天都是卖楼的好日子”

万科加速拿地储粮:希冀“每天都是卖楼的好日子”
[摘要] 关于四季度的作业重心,10月26日,万科方面向年代周报记者表明,“每天都是卖楼的好日子”是公司的经营策略,万科会坚持活跃出售、活跃回款、做好长时间库存的去化和存量资源的整理。 年代周报记者 蔡颖 发自广州 10月25日,万科(000002.SZ)2019年前三季度的成绩现已出炉。 依据财报,本年1月至9月,万科完成合同出售金额4756.1亿元,同比增加10.2%;净利润182.4亿元,同比增加30.4%,同比增幅均超越2018年。 发展到必定阶段的大企业,高速增加极难,“稳中有升”也许是万科最想交出的成绩单。 在本年8月份的中期成绩发布上,万科首席运营官张旭也曾表明,匀速运动最省力。 尽管不再提及“活下去”,但万科仍旧体现审慎,这体现在万科详细的财务报表中。 鉴于现在部分城市楼市降温,在刚过去的三季报,万科计提存货贬价预备30.6亿元。 在审慎中,万科亦在寻觅穿越职业下行周期的办法。当土地商场降温后,凭仗资金优势,万科开端扩大土储,仅在6?9月期间,新获取62个项目,数量是上半年的1.15倍。与此一起,亦在加强出售以及确保现金流的安全。 关于四季度的作业重心,10月26日,万科方面向年代周报记者表明,“每天都是卖楼的好日子”是公司的经营策略,万科会坚持活跃出售、活跃回款、做好长时间库存的去化和存量资源的整理。 坚持慎重 2019年的房地产商场继续低迷。 国家统计局数据显现,1?9月全国商品房出售面积11.9亿平方米,同比下降0.1%;出售金额11.1万亿元,同比增加7.1%;同期全国房地产开发出资同比增加10.5%,增速较上半年削减0.4个百分点;全国房子新开工面积同比增加8.6%,增速较上半年削减1.5个百分点。 在职业继续低迷的布景下,万科在2019年首季交出一份并不太抱负的答卷。 2019年一季度,万科集团房地产事务完成合同出售面积924.8万平方米,合同出售余额1494.4亿元,同比别离下降11.8%和3.1%。 经过半年追逐,万科出售收入增加由负转正,三季度末增速达10.2%。 尽管坚持必定增幅,但万科的毛利率却有所下降。1?9月,万科房地产事务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降0.2个百分点。 这使得万科一点点不敢放松,不管是存货贬价预备上,仍是重新开工面积,都体现出慎重的情绪。 鉴于部分城市楼市面对调整,万科对存在危险的项目计提存货贬价预备。到 9 月末,万科存货贬价预备余额为30.6亿元,陈述期内万科计提存货贬价预备11.4亿元,影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。 翻开过往财报,2016年末、2017年末、2018年末、2019年三季度末,万科存货贬价预备余额别离为13.8 亿元、16.1 亿元 、23.1 亿元 、30.6亿元,增幅逐步加大。 万科近四年的拿地单价,根本维持在4500?5500元/平方米,但2017年的拿地价却高达7908元/平方米。 跟着出售与土地商场的下行,叠加方针的效能,房价失去了大幅上涨的空间,2017年及2018年万科的出售均价稳定在1.4万元?1.5万元/平方米之间,高价拿地并没有发生预期中的作用,这也导致万科增加了不少存货贬价预备。 依据财报,1?9月万科新开工面积3243.4万平方米,占全年开工方案的89.9%,较去年同期3649万平方米略有下降。 当被问及是否会在下一季度调整新开工面积时,万科方面向年代周报记者表明,会依据商场情况灵敏调整开发情况,确保未来有足够的供货。 第三季度,万科前十大股东持股份额发生了调整。 万科被险资减持3.61亿股,其间钜盛华持股份额由二季度末的8.19%下降至7.08%,减持了 1.26 亿股;安邦稳妥(现更名为我们人寿稳妥)也由6.19%降至4.29%,减持了2.15亿股,前海人寿减持了 2000 万股。 与此一起,外资现已开端对万科展开增持举动,香港中心结算有限公司的持股份额就由二季度末的 2.43% 上升至 3.73%。 为穿越周期预备 在对未来商场进行慎重预判的一起,万科也在经过逆势拿地、加强出售回款、增强现金流等多种方法,筑起穿越周期的护城河。 跟着融资环境的收紧,开发商不得不审慎考虑土地出资与现金流的平衡问题。对头部房企而言,规划与资金优势将更为杰出,资金丰厚使其具有逆周期拿地的或许。 依据我国指数研究院《2019年1?9月全国房地产企业拿地排行榜》,万科在1?9月累计拿地1381亿元,占有拿地榜第一。 本年上半年万科获取新项目 54 个,总规划建筑面积 1372.8 万平方米,权益规划建筑面积 941.8 万平方米。 三季度,万科在土地商场上出手阔绰。 仅在3个月内就新增62个开发项目,总建筑面积约1479万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米,比上半年拿地面积之和还多。 1?9 月,万科累计新增116个开发项目,总建筑面积约2832.1万平方米,权益规划建筑面积约2042.0万平方米,按权益出资金额核算,其间 81%坐落一二线城市。 多年未拟定出售方针的万科将出售回款作为首要查核规范。财报显现,万科正加强回款,1?9月经营活动发生的现金流量净额17.34亿元,较去年同期由负为正。 到三季度末,万科的现金仍旧充盈,手握货币资金1072.4亿元,远高于短期告贷和一年内到期有息负债总和人民币590.8亿元。有息负债中,74.0%为长时间负债。 在所有的事务目标中,合同负债是预收的房款,一起也是房地产企业显现未来成绩的财务目标,决议了企业未来两年的实践营收情况。从财务数据来看,万科“储粮”较足。 与此一起,万科的合同负债金额三季度末到达5873亿元。2017、2018年万科的经营收入别离为2429亿元、2977亿元,依照万科现在的出售速度及每年3000亿元左右的结算收入测算,万科确保了未来2年的营收。

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